广州全面取消限购限售限价，限购取消影响多大？

广州全面取消限购限售限价，限购取消影响多大

近期广州官方明确表态全面取消限购、限售、限价政策，引发市场广泛关注。实际上这些政策调整在2024年已逐步落地，此次表态标志着广州成为一线城市中房地产政策最宽松的代表。结合当前首套房和二套房商业贷款首付15%、商贷利率3%、公积金利率2.6%的信贷环境，以及千亿级城市更新计划，这一系列组合拳正在重塑广州楼市格局。

从政策演变看，广州取消限购的核心影响体现在三个层面。首先是对市场供需关系的直接调节，非户籍家庭购房限制的解除，相当于释放了超过300万常住外来人口的购房资格。根据克而瑞数据，政策实施后外地购房者占比从25%提升至38%，增量为近年最高。其次是价格形成机制的变化，开发商自主定价权恢复后，中心区优质项目出现5-8%的价格上调，而远郊楼盘则普遍以价换量，市场分化特征愈发明显。

信贷政策的叠加效应不容忽视。当前15%的首付比例已接近历史最低水平，配合3%的商业贷款利率，购房门槛较2023年下降约40%。以总价300万房产计算，首付从90万降至45万，月供减少近2000元。业内专家指出，这种"低首付+低利率"的组合，特别有利于首置刚需和改善型需求入市，预计每年可新增3-5万组有效购房需求。

城市更新与楼市去库存的协同作用正在显现。150个老旧小区改造和9000台电梯更新计划，直接提升了存量房产价值，带动了置换需求。更值得关注的是1000亿元城中村改造专项资金中，30%将用于收购存量商品房作为安置房。这种创新模式既解决了拆迁安置问题，又消化了市场库存，据住建部门测算，每年可去化商品住宅约1.2万套。

市场反应呈现明显结构性特征。珠江新城等核心区域豪宅项目访客量增长80%，部分项目取消折扣优惠。而增城、花都等外围区域虽然成交量上升30%，但价格仍保持平稳。这种分化说明取消限购后，资金更倾向于流向抗风险能力强的优质资产。二手房市场则出现挂牌量激增现象，政策窗口期置换需求集中释放，但成交价仍低于挂牌价5-10%，买卖双方博弈持续。

展望后市，公积金政策可能成为下一个发力点。当前公积金贷款首付比例仍为20%，存在5个百分点的下调空间。若配合贷款额度提升，将进一步降低刚需购房成本。但需要注意，全面宽松政策下需防范局部过热风险，特别是核心区房价快速上涨可能引发新的调控。总体来看，广州这轮政策组合拳通过"需求端松绑+供给端优化"的双向调节，正在构建房地产市场新平衡，其效果将在2025年城市更新项目集中落地时得到更充分显现。