核心城市土拍热度分化：杭州三宗地溢价超51%领跑 北京海淀宅地45.45亿元成交

2025年5月20日，全国土地市场迎来密集成交日，杭州、北京、成都等核心城市多宗优质宅地高溢价出让。其中，杭州主城区三宗涉宅地块以总价42.49亿元成交，最高溢价率达51.38%；北京海淀半壁店宅地则以45.45亿元由保利与北京建工联合体竞得，显示出核心城市土地市场结构性回暖的趋势。

一、杭州主城宅地溢价率全面突破25% 品质导向成核心逻辑

1.三宗地块高溢价成交，保利再夺西湖区地王

此次杭州出让的三宗宅地均位于主城区核心板块，总起始价30.04亿元，最终成交总价42.49亿元，平均溢价率39.54%。其中：

-西湖区三墩单元地块以17.09亿元成交，楼面价21965元/㎡，溢价率51.38%，由浙江保利置业竞得。该地块紧邻其3月竞得的另一宗地块，两地块合计楼面价均突破2.2万元/㎡，显示房企对西湖区长期价值的信心。

-拱墅区东新单元地块以16.25亿元成交，楼面价41305元/㎡，溢价率41.93%，创下拱墅区年内新高。

-滨江区长河单元地块由中天美好与海威置业联合竞得，楼面价35088元/㎡，溢价率25.32%，容积率仅1.10，未来或主打低密改善产品。

2.品质升级政策助推房企拿地热情

三宗地块均被纳入杭州市住宅品质提升试点项目，需符合《杭州市住宅品质提升设计导则》要求。中指研究院指出，尽管开发成本增加，但“不限价”政策下房企可通过产品溢价平衡利润，推动“品质与价格双升”的市场格局。此外，杭州主城区土地稀缺性显著，2025年住宅用地供应同比减少13.6%，进一步加剧房企争夺意愿。

二、北京海淀半壁店宅地45.45亿元成交 配套优势成溢价关键

1.保利联合体深耕海淀，楼面价7.84万元/㎡

北京海淀区半壁店地块经过98轮竞价，由保利与北京建工联合体以45.45亿元竞得，楼面价78418元/㎡，溢价率11.95%。该地块容积率1.43，建筑控高15米，未来或打造低密高端住宅。地块周边3公里范围内聚集首都师范大学附属小学、北京育英学校等教育资源，且紧邻地铁6号线，配套优势显著。

2.“轨道+宜居”战略引导市场预期

2025年以来，北京持续加大优质地块供应，通过优化资源配置促进改善性需求释放。海淀区作为“科创+教育”双核区域，土地稀缺性突出，年内已成交多宗高溢价地块，如功德寺、朱房村等项目均实现热销，进一步巩固其市场顶流地位。

三、市场分化加剧：核心区高热 vs 非核心区承压

1.一二线城市点状回暖趋势延续

中指研究院数据显示，2024年一线城市涉宅用地成交楼面价同比上涨21%，2025年杭州、北京等城市延续“点状高热”态势。房企聚焦核心区域优质地块，如杭州滨江、保利等房企年内多次出手，而非核心区域仍面临流拍风险。

2.房企策略转向“以销定投”

尽管市场情绪回暖，但房企拿地仍保持谨慎。58安居客研究院院长张波指出，2025年土地市场将呈现“核心城市内部冷热分化”，央国企及地方国资仍是拿地主力，民企则更多参与低总价、高周转项目。

四、未来展望：品质与成本博弈下的新平衡

1.产品力竞争升级

杭州品质新政与北京限高要求均指向“精细化开发”，未来项目需在低容积率、绿色建筑、智能化配置等方面突破，以匹配改善型需求。

2.土地财政与市场健康的平衡

核心城市通过优质地块出让稳定土地财政收入，但高溢价背后需警惕房价上涨压力。政策层面或进一步优化“限价+品质”双轨机制，防范市场过热风险。

综合澎湃新闻、证券时报网、中国房地产网等