又是“挤牙膏”式救市

1，深圳9月5日半夜救市，被地产业内人士认为是“挤牙膏”，力度不够；而官方自身则认为是精准施策，没有大水漫灌全脱，而是“精准滴灌”。

两者认知有差异，其实本质是政策方和市场方的立场诉求不同导致。

2，9月5日深圳新政救市，核心内容其实就2点。

其一、放开8区住宅限购。

即盐田区、大鹏新区彻底取消限购，谁都可以买，买多少都行；罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区等 6 区对深圳户籍和有 1 年社保的非深户全面取消限购，外地人无社保也可买 2 套。

其二、核心区“不松口”。

福田区、南山区、宝安新安街道仍执行原限购政策（深户家庭限购 2 套、非深户限购 1 套），但单身人士视同家庭执行，释放部分改善需求。

整体而言，这种 “核心区依旧限购 + 外围分级松绑” 的策略，被认为是 “挤牙膏式” 调整。而剩下的企业购房放宽，更多对大众老百姓无感，而调整二套购房利率与首套一样，更多也是学上海等。

尤其周五半夜11点发布救市，或许当局也不希望太过关注！

3，四大一线城市，是中国楼市的“旗舰店”和“风向标”，但这一轮四个一线城市救市的节奏和力度，却差异巨大，这背后也意味着各自市场面临的问题可能差异很大。

首先、从救市节奏看，广州救市力度堪称“最大，最早”，一则今年6月就开启了，二则全部取消限购，脱光了；而随后是8月的北京救市，而后是上海跟进，如今是9月5日深夜11点的深圳救市。

节奏上看，深圳是四大一线城市最后出牌的一个，这很不深圳。

其次、从救市力度看，对比深圳的邻居，广州算是“全脱了”，核心区都取消限购了，很干脆利落（但可能市场反而更严峻）。而深圳还是紧跟京沪，守住核心区域不放松。但微观看，从外围区域救市力度而言，深圳又超过“京沪”，比如非深户家庭在非核心区域可购 2 套住房，盐田、大鹏完全取消限购。

所以整体看，深圳救市力度，比广州弱一点，比京沪又强一点。

有人感叹——深圳，已经不像过去是改革排头兵，当下这一轮救市节奏表中，深圳无论速度还是力度，都“中庸”了一点。

4，为何说深圳新政发布后，很多人都表示力度比预期差很多？

无外乎二点原因。

其一、从一线市场看，深圳近几个月新房市场处于“冰冻”低位，所以期待救市能扭转乾坤的心理诉求很大。根据深房中协数据显示，深圳8月全市预售新房共成交1352套，环比下降13.4%，同比下降52.8%，成交惨淡。

其二、从同类城市看，深圳隔壁的广州早脱光了，京沪也早出手了，深圳迟迟不出，大家都以为在憋大招。

毕竟好比北上广深四兄弟玩剪刀石头布，北上广都已先出牌，都明牌，你深圳，最后一个出牌，应该很容易出。

但结果真相一揭开，与预期大脱离，所以才有挤牙膏，保守一说！

事实上，为何深圳等到9月初才出？核心也是8月数据逼的，而且8月恶化的更严重。

根据乐有家新房统计数据，8月深圳新房网签成交堪称“超级低点”，更重要的是此刻楼市信心严重不足，房价还在跌跌不休。从最核心的销售量来看，8月销售数据，彻底展现了深圳楼市低迷冰冻之严峻。

其一，比去年低迷期即去年926救市前的24年9月销售2327套还低。是过去12个月最低的一个月。7月都还没创一年新低。

其二、比去年24年救市后的高点10292套，8月几乎跌到了只剩五分之一位置。

其三、从2025年4月到8月，深圳新房已经持续再2000~3600套低位区间徘徊，不是1个月，而是持续低位趋势，已确认。

所以新房看，必须出手了！

深圳乐有家统计

同样，二手房整体也处于节节败退，虽然成交量而言，深圳近6个月都稍稍保持在5000套荣枯线以上，但房价却在持续下探，而且这都是“以价换量”的刺激结果，并非市场自然量。

回首看，深圳二手房已经连跌了4年，而目前最新的深圳二手房挂牌均单价约为5.3万，若以 2021 年最高点 8.3 万元为基准，则跌幅约为35%左右。

5，作为过去改革的全国排头兵，尤其过去深圳作为全国房地产走向的风向标，为何这次深圳在止跌回稳、维稳市场上表现的最慢、而且力度中庸？整体表现出一种“跟随策略”。

事实上，中国房地产过去是典型的周期市，比如2009年、2015年，每一轮房价上涨，深圳都是全国带头大哥。当时间来到2025年，深圳却表现的救市慢、力度收敛，这到底是为什么了？

综合分析下来，深圳楼市与全国其他一线城市有几个不一样。

首先，深圳不靠土地财政，所以深圳没有靠房地产救市来拉动财政和经济的必要性。

比如深圳2024年卖地收入才346亿，仅占深圳城市公共预算收入3%左右。

这本质原因也不是为了说深圳其他产业GDP占比高，而核心是深圳面积太小，土地资源极度稀缺，深圳的确没有多少纯住宅开发用地了。

一个让全国诧异的土地供应数据是，2024年整个深圳土地成交才6宗地，而且6宗地为核心区域 “商改住” 地块（如宝安中心区商业用地转住宅），反映存量用地再开发成为主要供给来源。

不仅是24年，过去4年深圳土地每年几乎都在10宗到30宗以内。对比之下，杭州仅仅25年上半年就是1000多亿卖地收入，深圳全年才300多亿。

不靠土地财政，意味着深圳不用像其他二三线城市救市“应出尽出、快出、全出”！

其次，深圳“地少人多钱多”的房地产格局导致导致房地产供求关系先天紧张，这也带来政策救市过往弹性效应过大。

深圳救市，尤其上行期，是给点春光就灿烂，就疯狂。

深圳“地少人多钱多”这个格局带来了这一供求关系的严峻性。

比如深圳土地面积只有1997平方公里，相当于北京1.64万平方公里的零头都不到。比例上看，深圳土地只相当于北京的12%，广州的27%，上海的32%，地少经济强劲的格局也导致深圳土地开发强度高达50%，远超30%的国际警戒线。

更严峻的是深圳48.76% 的土地（974.5 平方公里）划入基本生态控制线，无法用于开发，而剩余土地中需优先保障产业用地和市政设施，真正留给住宅的空间，已经极为有限。

地少，尤其用于住宅用地极少是一方面，反过来，又一个麻烦是人多、收入高。

即收入基本面看，深圳人均GDP是全国第一，而人口总量1800万基本与广州1900万相当，比北京2200万，上海2500万差不了太多。更重要的是深圳年轻人（25-35岁）占比超 60%，且单身人士占比 62.4%，而且深圳 60 岁以上人口占比仅5.36%，远低于北京（22.6%）、上海（25%）、广州（11.41%），这整体意味着深圳购房人群占总人口的

“比重”会更高。

这种“地少、人多、钱多”的基本面格局，带来深圳楼市调控的政策敏感度很高，弹性更大。

比如深圳过往救市与调控，领涨是最快最猛，领跌也是最快最深。

数据与事实说话。

以广东省住房政策研究中心李宇嘉的统计看，深圳与北上广比起来，行情上涨时深圳反弹最高；下跌时，深圳跌幅最深最快。

比如2018-2021年楼市上涨中，北上广深二手住房价指数年均同比上涨幅度分别为3.1%、2.9%、3.4%、6.8%，显然，深圳涨幅最大，超过北上广2倍；同样，2022-2025年的回调周期中，这四个城市下跌幅度分别下1.4%、1.6%、5.7%、4.3%，显然，深圳的跌幅也很大，几乎是京沪的三倍。

所以，深圳在这一轮救市中，相对北上广，深圳也担忧用力过猛，又成为领涨的典型。

这个火候很重要，基于深圳救市弹性大的先天特征，深圳这一轮9月5日救市力度、强度，最终还是有所收敛，选择了京沪跟随策略。

事实上，深圳也曾因为房住不炒政策后因为上一轮房价全国领涨，据说是被问责约谈的。

2016-2021 年，中央通过《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等文件，明确对房价上涨过快城市实施约谈问责机制。而在2018 年，住建部对 5 个房价涨幅超标的城市进行约谈。

6，进一步谈，9月5日救市中，为何核心区依旧不放松？以及二套房利率一样？

首先，核心区域南山和福田若全面放松限购，会有可能引发核心区域过热风险，尤其深圳核心区域房价绝对值较高，比如很多南山、福田都在12万/平米以上.

为何核心区域会“一放就涨”的担忧？

事实上，土地端的核心区域核心板块的高溢价，房企的追捧和几十轮争抢已经证明了深圳核心板块（南山福田宝中）核心地段拥有巨大“投资性”。

比如深圳即使没有取消核心区域限购，但2024年、2025年深圳优质地块仍然吸引房企高价竞拍（如南山粤海街道地块溢价率 46.3%），显示市场对核心区域的信心。

所以土地端的高溢价以及房企疯抢，已经证明了核心板块核心地段拥有巨大的投资性，所以，政策制定者

也可能认为南山、福田、宝中基本面OK，可能无需过度刺激。

事实上，如果深圳“全脱”，更多是对广东省乃至全国购买力的“虹吸”和购买力转移而已，并没有增加增量需求，反而让深圳周边都市圈和全国其他城市房地产销售进一步分流和下探。

说的直白点，这显然是“损人利己”的玩法，即——

虹吸利空了珠三角乃至全国楼市购买力，利好了深圳自己的销售增量。

再换个角度解释一下为何核心区不松口？

核心从目前9月5日罗湖区、除新安街道外的整个宝安松绑后，由于2025年上半年福田南山新房销售量只占全深圳的9.5%，二手房占全市34.5%，这就反向说明，新政再松绑后后

深圳90%以上的新房交易区域、近70%的二手房交易区域

已经不限购了。

来源于深圳乐有家数据

其次，深圳二套房与首套房利率一样，这肯定是务实的利好，直接利好二套改善型需求。

购买二套总价800万的房产，贷款30年，等额本息支付，算下来可以省利息51万，这的确是真金白银，不小的数据。

事实上，都说这条新政就是学上海，但事实上，深圳的楼市交易结构也正好吻合了这一新政。眼下深圳楼市的成交基本陷入“一头一尾卖得好，中部改善陷入塌陷”的格局。要改变这一格局，就要对改善刺激。

数据说话。

来源于深圳乐有家数据

近3、4年，深圳低总价成交的房子占比在上升，即350万以下的成交占比36%，一直在呈现上升势头。

而对比350万-500万，这是刚改的集中区域，但占比近年来开始下降，500-1000万这个改善型的区间段，也在下降。

而1000万以上的豪宅，今年上半年在上升。

这说明楼市下行期，深圳整体的交易结构是“富人在加买、中产买不动、普通人追买低总价”，对比看，问题出在中间层，即中产购买力反而薄弱，置换链条循环不畅，改善需求有待于提升。

基于此，深圳新政，针对改善的福利到了，宣告二套与首套利率一样，为改善者剩下几十万真金白银。

7，文末，该怎么看待和预测深圳这一轮救市的效果了？

当然，短期还是利好的，毕竟先不说内容，仅仅有这个救市的态度就是一个信心加持，毕竟有总比没有好。

根据乐有家研究中心数据显示，新政后首个周末（9.6-9.7），乐有家门店二手看房量相较前一周周末（8.30-8.31）上涨12%，分城区看，放开限购的罗湖上涨最为明显，上涨43%。

但对比“过来人”，比如8月初北京第一个推出救市政策，市场多少还有些兴奋，但政策影响大概持续了一、两周，两周后北京楼市又几乎恢复过去的常态。

这一次深圳的9月5日政策救市，对房价能有多大止跌力度？交易量又能坚挺多久呢？

过两周我们再瞧瞧！