深圳8月楼市成交量再现小阳春！是至暗开始还是黎明前最后的黑暗

市场像一杯温吞的茶——有回甘，但未沸腾。

降价85万抛售！深圳龙华某网红楼盘业主的急售消息，在社交平台引发热议。微博上，“深圳业主主动砍价百万”的话题下，90后程序员小陈留言：“看房半年发现规律，下午茶时间接到的中介电话越来越殷勤。”小红书博主晒出谈判现场照：“从咬死620万到松口580万，业主递烟的手都在抖。”

这一幕正是当下二手房市场的真实写照。一边是深圳8月二手房带看成交率升至4.22%，创下3月小阳春以来的新高；另一边却是全市7.6万套二手房高悬头顶，业主们互相试探：“要不要再降10万？”

八月深圳楼市开局，表面看是一派暖意。乐有家研究中心的数据显示，8月上旬门店二手住宅看房成交率升至4.22%，环比7月上涨0.26个百分点。这个数字看似不大，却是自3月“小阳春”后首次突破4%的关键门槛。

贝壳研究院的数据也交叉印证了这一趋势：8月上旬深圳二手房日均签约量较7月增长6.4%，同比去年8月更是猛增32.5%。天气转凉、暑假收尾，加上市场上高性价比房源增多，刚需和改善客群正加速入场。

从成交结构看，市场“两端需求”尤为突出。总价300万以内的刚需房成交占比30.8%，环比上涨4.3%；500-800万的“刚改房”占比26%，环比上涨3.5%。买得起、急需住的群体，正在悄悄“抄底”。

热闹背后，一个扎心数据不容忽视：截至8月11日，深圳有效在售二手房已突破7.6万套大关。龙岗区库存超1.9万套，宝安也有1.4万套以上，南山、福田单区挂牌量均破万。“卖房难”仍是多数业主的日常。

价格下行已成普遍现象。广州1-7月二手房成交均价为26751元/㎡，同比下跌8%，创下近四年新低。区域分化明显：南沙近一年房价降幅最高达9%，天河、黄埔、增城、越秀的降幅均高于5%。

降价成为最直接的成交催化剂。在番禺市桥，有业主将单价直接降至5000元/㎡，从挂牌到成交仅用2个月。一位广州业主感叹：“要是不答应中介降价，他们根本不会带客户看房。”

市场正经历一场残酷的分化。在广州，近三个月成交比例最高的二手房面积区间为60-90㎡的小户型，其次是90-120㎡。毫不夸张地说，刚需客群撑起了市场的半边天。

区域热度也呈现天壤之别。番禺、海珠两个刚需最爱的区域，7月看房量分别为127081次和99562次；而从化一个月看房量仅有5427次，几乎只相当于祈福新村一个楼盘的看房量。

成交周期更是暴露了市场痛点。广州全市11区的二手房平均成交周期均在200天以上。从化、白云、增城、花都的二手房平均成交周期最长，达249-258天；即使是成交周期最短的海珠区，也要204天。一些外围区域的房子，成交周期甚至长于一年。

面对高库存和长周期，业主心态正经历微妙变化。中原研究中心数据显示，8月深圳二手房挂盘价“跌多涨少”的趋势收窄：下跌楼盘占比51.1%，环比降0.8%；上涨楼盘占比37.6%，环比升1.4%。

这意味着，曾经“集体降价”的笋盘正在加速消耗，部分业主开始试探性涨价。虽然幅度不大，但市场预期确实在转暖。

这种心态变化在数据趋势中更为明显。挂盘均价下跌的楼盘占比自5月起已连续三个月下滑（5月54.4%→8月51.1%），而涨价房源占比则从4月的35.8%稳步回升至8月的37.6%。

市场各方都在等待政策的“临门一脚”。北京8月8日发布的楼市新政，允许符合条件的家庭在五环外无限套数购房，直接刺激了郊区二手房市场。新政后五环外二手房带看量激增40%，回龙观、天通苑等刚需板块成交周期缩短至两周以内。

深圳业界同样期待政策放松提速。一位新盘营销负责人坦言：“如果近期有楼市政策的新消息，希望可以追上一波销售‘小高潮’。”中指研究院分析认为，此次北京新政释放出两大信号：一是限购优化瞄准内需潜力；二是保留核心调控底线，避免过热风险。

在“稳楼市”主基调下，一线城市政策或加速松绑，可能从局部优化限购、降低交易税费等“小步”入手。随着传统销售旺季“金九银十”临近，市场正迎来关键转折窗口。

深圳福田一位资深房产经纪人这样描述当下市场：“买卖双方的博弈像跳探戈，买家等跌价，卖家等政策，带看量涨了但转化周期拉长到45天。”这种微妙平衡，正在全国一二线城市的二手房市场中上演。

北京五环外带看量激增40%，上海外环外新盘去化率冲上80%——这些信号让业界屏息期待。随着“金九银十”传统旺季临近，政策工具箱里还有多少牌可打，将决定这场漫长的市场调整是走向黎明前的黑暗，还是迎来真正的破晓时分。