中国楼市或迎重大转折，以旧换新政策效果如何？

中国楼市或迎重大转折，以旧换新政策效果如何

近期大连楼市的亮眼表现引发市场广泛关注。2025年4月，大连新房价格环比上涨0.5%，与上海并列全国涨幅第一。这一数据背后，既反映了地方经济基本面的支撑，也凸显了“以旧换新”政策的阶段性成效。当前楼市正处于深度调整期，大连案例或许能为全国市场提供重要参考。

从数据层面看，大连楼市的回暖具有明显结构性特征。一季度商品房销售额同比增长12.6%，其中改善型需求占比超七成，直接印证了“以旧换新”政策的刺激效果。该政策对旧房给予100元/平方米、新房200元/平方米的补贴，显著降低了置换门槛。4月房价反弹则主要得益于主城区高端项目集中入市，例如中海寰宇未来单盘就贡献了全市43%的成交量。这种“量价齐升”的现象，本质上仍是政策驱动与供给端发力的共同结果。

经济基本面的支撑同样不可忽视。大连2024年GDP达9516.9亿元，距离“万亿俱乐部”仅一步之遥，2025年一季度6.2%的经济增速更高于全国平均水平。工业增长强劲，尤其是装备制造、石化等传统优势产业转型升级成效显著，为居民收入预期提供了稳定基础。人口方面，沈阳和大连共同贡献了辽宁省75.6%的人口增量，持续的人口集聚为楼市创造了刚性需求。这些因素共同构成了楼市回暖的底层逻辑。

然而，市场是否真正迎来转折仍需谨慎判断。当前大连楼市的上涨存在两个显著特点：一是高度依赖主城核心区的高端项目，二是改善需求集中释放可能透支未来购买力。业内人士指出，3月的短暂下跌已经表明市场波动性较大，后续能否持续回暖，取决于普通住宅项目的去化情况以及政策红利的延续性。更值得关注的是，全国范围内“以旧换新”政策的推广效果呈现分化——在存量房基数大、置换链条通畅的城市效果较好，而二手房流动性差的区域则反响平平。

从宏观视角看，大连现象反映了中国楼市转型期的典型特征。随着城镇化进程放缓，市场从“增量时代”转向“存量时代”，政策工具也从普适性调控转向精准刺激。以旧换新政策的本质，是通过激活置换需求打通楼市“微循环”，但其可持续性取决于三个关键因素：地方财政的补贴能力、二手房市场的流通效率，以及居民收入预期的改善程度。目前来看，这类政策更适合经济基础较好、产业结构均衡的二线城市，对三四线城市的带动作用可能有限。

展望后市，中国楼市或进入“城市分化、板块轮动”的新阶段。大连等城市的短期回暖虽提振市场信心，但全面复苏仍需时日。建议购房者理性看待政策窗口期：改善型需求可抓住补贴红利优化资产配置，而投资性需求则需警惕局部过热风险。对地方政府而言，在推进以旧换新政策的同时，更需加快保障房建设、完善二手房交易体系，多措并举促进房地产市场软着陆。毕竟，楼市的健康发展的核心，始终在于实体经济支撑与民生福祉提升的良性互动。