龙湖上海虹桥天街改造，“网红滤镜”难掩坪效之痛

近期龙湖上海虹桥天街的地下美食层改造在小红书等社交媒体刷屏，来自全国各地的博主纷纷分享了此次改造。事实上，地下层的改造已过去了近一年，实际情况如何呢？

从年报数据看，虹桥天街2024年租金收入仅有1.32亿元，在龙湖上海的重资产项目体系内，坪效几乎垫底。不只如此，相邻的虹桥天地坪效更是龙湖虹桥天街的1.95倍，近乎翻倍。

这可能就是虹桥天街改造的初衷，也是其面临的最大困境。新商业之家实地探访了开业8年的虹桥天街。

#01

财报中的坪效困境

复盘龙湖的年报数据，在2019-2024年间，虹桥天街的出租率在92%-97%之间波动，租金收入则从2019年的1.52亿元降至2024年的1.32亿元。相比之下，而9.8万方体量的宝山天街和9.4万方的闵行天街租金收入都分别达到了2.48亿元和1.89亿元，坪效远超建筑面积约15.1万方的虹桥天街。

甚至体量只有4.2万方的华泾天街，其2024年租金收入约6203万元，坪效也比虹桥天街高69.5%。宝山天街坪效是虹桥天街的2.9倍。在虹桥天街在龙湖上海并入年报的7个商业项目中，虹桥天街的坪效处于劣势地位，甚至垫底。不过年报项目不包含轻资产输出商业，例如上海江湾里MEET678、G60科创云廊等。

事实上，虹桥天街的地理位置在龙湖上海项目中尚属优越，且经营8年已经成熟，但其在单位面积的创收能力上仍存在明显短板，虽然整体出租率较高，但租金结构和业态组合未能带来足够收益。

同商圈的直面竞争，往往更为残酷。据瑞安房地产2024年年报，虹桥天地包含商场和办公可出租面积约26.3万平方米，期内出租率92%，租金和相关收入达4.48亿元，同比增加5%。

以坪效计算，瑞安虹桥天地是龙湖虹桥天街的1.95倍，显现出资产运营效率上的显著落差。即便考虑到两者在商办业态和业绩统计的口径差异，但实地探访考察后都会了然，其经营效率的巨大差异是不争的事实。

#02

餐饮突围，改造美食主题区

需要注意的是，龙湖上海虹桥天街的此轮大规模升级改造于2023年开始，包括部分铺位改造、新铺签约等因素，都会对当年的租金收益造成短期影响。

龙湖上海虹桥天街是龙湖集团在上海的首个商业旗舰项目，也是虹桥商务区核心区最早批开业的大型综合体之一，项目涵盖购物中心AB座、商业外街、办公、酒店等。和虹桥商务区核心区的大部分商业项目一样，虹桥天街自2016年开业以来，也一直面临着区域客群受限的挑战。因此，龙湖上海虹桥天街围绕“虹桥年轻活力地标”定位启动了改造升级。

以目前的完成度来看，改造主要涵盖多个维度，包括全面革新的地下两层餐饮布局、重构外街商业与公共空间，并通过运营策略的调整，引入二次元业态、人气夜经济餐饮等更具创意与黏性的品牌组合，以贴合区域年轻消费者需求。

在实地走访中发现，虹桥天街的餐饮和娱乐体验业态显然已经更为成熟，尤其是出租率和品牌成熟度确实大幅提升，但鉴于消费客群集中于区域办公白领，商场客流在时间跨度和楼层分布的落差较大。同时需要关注的是，改造工程后的正向租金收益是否能覆其改造成本。

地下楼层是此次改造的核心。龙湖将原本地下二层的永辉Bravo精品超市，整体改造为“食乐园FOODIE SOCIAL”美食区，该区域定位为虹桥区域内最大的餐饮聚合平台，拥有50多个餐饮品牌。显而易见，其目的是解决商务区内办公人群的工作餐需求。

从硬件上看，改造后的食乐园在照明、空间质感等方面有显著提升，整体风格更为现代，品牌密度大幅提高，确实在物理空间上营造了热气腾腾的餐饮氛围，与原超市大卖场相比，租金收益显然也大幅提升。然而，在运营细节与品牌策略上，仍存在值得商榷之处。

其主题区名“FOODIE SOCIAL”与相邻竞品虹桥天地运营方瑞安房地产旗下的美食社交主题IP空间命名重复。瑞安的“FOODIE SOCIAL”已在上海新天地、瑞虹天地太阳宫、鸿寿坊等标杆项目成功落地，在行业内已经形成了高识别度IP，未来或也将在虹桥天地落地。重复命名难免在消费者认知上造成混淆，甚至可能被视为一种策略上的“捷径”，但反映出其在原创品牌IP打造上的审慎不足。

实地观察发现，餐饮组合中大众快餐占比偏高，主要都集中在低客单价的工作餐和茶饮。一方面，形成了低价格段的激烈竞争。据悉，在近一年时间的实际运营中部分餐饮铺位已历经1-2轮汰换。另一方面，虽然满足了工作日午间高峰的效率需求，但也导致其在非餐点时段的客流吸引力急剧下滑。区域内部分规划为社交功能的公共空间，在非高峰时段，更多地成为了外卖骑手的临时休憩点，功能场景出现偏差。

特色餐饮原本就是虹桥天街的一大优势，外街升级为主题街区“天街里”，则是一次更为成功的尝试。利用开放式的街区形态、较大的餐饮单店面积，项目引入大量可营业至深夜的餐饮品牌，例如刘栋梁大排档、鸿姐老火锅、齐齐哈尔烤肉等，主要集中于火锅、小龙虾、烤肉、居酒屋等业态，共同营造出浓厚的烟火气，成为虹桥商圈内的夜间经济亮点，也在一定程度上解决了商场的自然客流难题。

除了外街，在餐饮业态方面，龙湖天街还引入了万岛日本料理、提督·TIDU、厨官、晶浦会、徐记海鲜等中高端定位的餐饮品牌，满足聚餐和商务宴请需求。应是考虑与其他餐饮形成价格梯度，支撑日常高频刚需消费与周末目的性消费的双向需求。

#03

非餐饮业态的“冷”思考

除了餐饮业态，虹桥天街对其他楼层的空间和业态布局也进行了调整，但效果各有不同。

一楼绍虹路申长路的入口处重新改造，以线性光带配合异型曲面LED屏，具有时尚感和科技感，和门头两侧的小米、华为和WAGAS相匹配。

由于虹桥商务区核心区的客群属性，餐饮业态最为稳定，而服饰零售相对势弱。为应对高楼层商业易空置的普遍问题，虹桥天街的五楼被转化为共享办公空间“蓝海引擎”，是此轮改造中一项务实的调整。依托其邻近交通枢纽的区位优势，办公租赁的压力反而较小。将部分商业面积转化为办公空间，有效去化高楼层存量，获得相对稳定的租金收益，也为楼下餐饮输出了固定消费客群。

在三楼，虹桥天街则试图用二次元主题的差异化，来化解高楼层的零售难题。项目引入了游戏王卡牌旗舰公认店决斗者大陆、幼稚鬼潮玩、MakestarSpace、卡游、MehubParty等，涵盖Kpop零售、二次元LiveHouse、手办潮玩和卡牌等业态，打造泛次元街区“次元Station”。

但此类业态租金承受有限，高度依赖于运营，工作日与周末的客流差异较大，并且上海已有大量类似的二次元商业，唯有具备号召力的头部品牌才有机会脱颖而出。

想要有效且持续地吸引二次元及青年亚文化群体，需要高频度、高能级的活动运营。在小红书上与虹桥天街二次元相关话题，主要集中在去年11月主题区的开业宣传，以及今年2月商场发布的应援活动宣传和6月声优粉丝见面会，整体频度并不高，热度也相对有限。

#04

改造后的长效考验

与餐饮和办公业态的明确调整相比，商场二楼等核心零售楼层的表现则更显乏力。尽管该楼层配置了LILY、海澜之家、太平鸟、G2000、波司登、热风等一系列主流连锁服饰品牌，但在工作日下午等平峰时段，消费者屈指可数，楼层人气明显不足。

品牌选择与目标消费人群、区域客群之间仍存在落差。而装修层级的提升，对核心商务客群的零售转化能力依然偏弱，如何将餐饮带来的海量客流有效引导至零售区域，并激发其消费意愿，是运营必须破解的难题。

另一方面，地下美食街区在开业一年后，依然在小红书等社交媒体吸引了大量博主探店分享。据媒体报道，5月底龙湖虹桥天街的“太阳手帐节”为期三天的活动累计吸引1.5万人次到场，带动销售额超百万元。

衡量一个商业项目成功与否，关键在于其能否实现持续且健康的经营表现。去年的经营数据来看，仍然面临不小压力。

一方面是地理位置的先天难点。尽管虹桥天街邻近虹桥交通枢纽，在理论上具备优越的区位优势。但实际上，该区域的主要商旅客流已被虹桥天地充分截流。还有一个重要外因是长宁区的上海荟聚开业后，同样虹吸了整个上海西片区的客流，对虹桥商圈的诸多项目同样影响不小。事实上，虹桥天街在良性运营、逐步提升的状态，已经比同区域的虹桥丽宝广场等项目好上不少。

定位区域办公人群，亦是客观环境中的最优解。但随之而来的就是客流的显著时段性。作为典型的工作导向型商务区，消费高峰集中于工作日的中午，办公白领通常也更倾向于下班后尽快离开工作区域。相比之下，非餐时段人气明显不足，限制了零售与体验类业态运营。

当然，商场整体出租率比过去有了很大提升，午间餐饮客流也确实可观。从目前来看，现阶段改造是成功的。能否覆盖其改造成本，仍然需要实际商业转化和坪效表现进一步释放。