上海房地产调控“工具箱”全面出鞘，核心城市地价还能涨多久？

上海房地产调控“工具箱”全面出鞘，核心城市地价还能涨多久？

今年以来，中国房地产市场呈现出明显的分化态势。尽管全国300城住宅用地成交面积同比下降7%，但土地出让金总额却逆势增长23.3%，这一反差主要得益于一二线核心城市的强劲表现。其中，一线城市土地出让金同比增长超过40%，上海、深圳等城市更是频现高溢价地块，引发市场广泛关注。

从具体案例来看，上海徐汇区某地块楼面价突破20万元/平方米，创下历史新高；深圳前海地块则以86.1%的高溢价率成交，显示出开发商对核心城市优质地块的强烈追捧。这种热度背后，是地方政府通过"调规"策略提升地块吸引力的结果。比如深圳宝中地块经过规划调整后，住宅占比提升至86.2%，最终以34.8%的溢价率成交。类似的操作在上海、北京等城市也屡见不鲜，包括降低容积率、减少商业配比等措施，都在客观上提高了地块的开发价值。

然而，这种火热景象并非全国普遍现象。数据显示，多数城市的土地市场仍然以底价成交为主，部分三四线城市甚至出现流拍现象。这种两极分化的格局，反映出开发商对风险的审慎态度，资金和资源正在加速向核心城市聚集。这种趋势也符合当前政策导向，中央层面多次强调要"止跌回稳"，通过盘活存量土地、释放改善需求来稳定市场。

面对这种局面，上海等一线城市已经全面启动调控"工具箱"。一方面通过优化土地供应结构，增加优质地块的供给；另一方面则加强市场监管，防止地价过快上涨传导至房价。这些措施旨在维持市场的平稳健康发展，避免大起大落。但从长期来看，核心城市土地资源的稀缺性不会改变，优质地块的争夺仍将激烈。

展望未来，核心城市地价能否持续上涨，取决于多重因素。首先是政策调控的力度和持续性，其次是经济发展和人口流动的趋势，最后是开发商的资金状况和投资策略。在当前宏观经济环境下，预计核心城市地价将保持相对稳定，但结构性机会依然存在。对于购房者而言，需要理性看待市场变化，既要看到核心城市的长期价值，也要警惕短期过热风险。